Pregunta de cena: ¿cuánto cuesta alquilar un piso en Madrid? Uno responde 800 euros, porque es lo que paga él. Otro responde 2.200, porque es lo que ha visto esta mañana en un portal. Y se miran como si alguno estuviera mintiendo.
No miente ninguno. Están midiendo dos mercados distintos y los dos tienen fuente. Uno es lo que la gente paga. El otro es lo que cuesta entrar. Entre los dos hay un factor de dos y medio, y entender por qué es lo más útil que puedes llevarte si estás a punto de poner tu piso en alquiler o de firmar uno.
¿Cuánto cuesta de verdad alquilar un piso en Madrid?
Lo que se paga, en el municipio de Madrid y en el último año con datos cerrados, 2024: una mediana de 868,75 euros al mes y de 13,97 euros por metro cuadrado, sobre 300.447 viviendas declaradas. No es una encuesta ni una estimación de mercado: sale de la base de datos del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler del Ministerio de Vivienda, construida con declaraciones del IRPF y datos catastrales.
Lo que se anuncia, en el primer trimestre de 2026: 25,6 euros por metro cuadrado y un recibo medio de 2.183 euros, según la prensa sectorial inmobiliaria, que no explicita de qué portal sale la serie. Son 1,83 veces el precio oficial por metro y 2,51 veces la renta mensual oficial.
Las dos cifras son ciertas. Ninguna de las dos es el precio del alquiler en Madrid.
De dónde sale el 868,75
El sistema estatal de referencia no pregunta a nadie. Cruza lo que los propietarios declaran a Hacienda con los datos del Catastro, y sus propios metadatos delimitan el ámbito: «bienes inmuebles con ingresos por arrendamiento para vivienda habitual (excluidos arrendamientos a parientes)». La metodología publicada el 18 de marzo de 2026 explica cómo se calculan los rangos, y la base de datos completa de 2011 a 2024 está descargable.
Esto es un dato fiscal, no una impresión de mercado. Por eso incomoda a los dos lados del debate: es demasiado bajo para quien quiere titular que Madrid es inasumible, y demasiado alto para quien quiere titular que no pasa nada.
La foto entera de Madrid capital en 2024, porque la mediana sola engaña:
- Renta mensual del inmueble completo: 700 euros en el percentil 25, 868,75 la mediana, 1.166,17 en el percentil 75.
- Euros por metro cuadrado: 11,03, 13,97 y 17,92 en esos mismos percentiles.
- Superficie mediana de la vivienda alquilada: 66 metros cuadrados.
Y la Comunidad de Madrid entera, que incluye la corona metropolitana y baja la cifra: mediana de 800 euros al mes y 12,12 euros por metro, sobre unas 500.000 viviendas alquiladas declaradas entre pisos y unifamiliares.
Cómo ha subido lo que se paga
Esta es la serie del municipio de Madrid, en medianas, calculada sobre la base de datos oficial:
- 2019: 750,00 euros al mes y 11,86 euros por metro.
- 2020: 754,17 y 12,12.
- 2021: 765,25 y 12,31.
- 2022: 800,00 y 12,77.
- 2023: 825,00 y 13,30.
- 2024: 868,75 y 13,97.
Entre 2019 y 2024, la renta mediana declarada subió un 15,8% y el precio por metro un 17,8%. Un 15,8% en cinco años es mucho menos de lo que sugieren los titulares, y aun así es una subida real que se nota en una nómina.
Las tres cosas que hay que decir antes de usar esta comparación
Si alguien te enseña las dos cifras juntas sin estas tres advertencias, desconfía. Van por orden de importancia.
El dato oficial va dos años por detrás. El sistema publicado en 2026 contiene datos de 2024. Si lo que quieres saber es qué se paga hoy en Madrid, ese dato no existe en ninguna estadística pública. Lo que existe es 2024.
Las medianas no se multiplican entre sí. 13,97 euros por metro por 66 metros de superficie mediana dan 922 euros, no 868,75. No es un error de nadie: cada mediana se calcula por separado sobre su propia distribución. Así que no uses una para comprobar la otra.
Son fechas distintas. El dato oficial es de 2024 y el de oferta es del primer trimestre de 2026. Parte de la brecha es simplemente tiempo, no metodología. La comparación honesta no es aritmética: es cualitativa. Miden cosas distintas, y ninguna es falsa.
Por qué las dos cifras son verdad
La diferencia tiene un nombre sencillo: stock contra flujo.
El dato fiscal mide todos los contratos vigentes declarados, incluidos los firmados hace ocho años con rentas que apenas se han movido. Es la foto de lo que la gente paga, un retrato del parque entero. Los portales miden el precio de los anuncios publicados, que son solo las viviendas que están entrando al mercado ahora mismo. Es la foto de lo que cuesta entrar.
Y la distancia entre las dos fotos está medida. El Informe Anual 2025 del Banco de España, en su recuadro 2.2, cifra que en 2024 las viviendas que entran al mercado se anuncian un 16,5% por encima del precio medio del parque alquilado, frente a un 9,5% de media en 2020-2023, mientras las actualizaciones de los contratos vigentes bajaron un 0,1% en términos reales. El supervisor lo llama capitalización anticipada: lo que no se puede subir durante el contrato se carga en la firma del siguiente.
Esa es la explicación completa de la cena. El que paga 800 euros firmó cuando firmó. El que ve 2.200 está mirando el mercado de entrada. Los dos viven en Madrid y no viven en el mismo Madrid.
El dato que casi nadie ha mirado: el parque declarado crece
Hay un número en esa misma base de datos oficial que contradice el relato más repetido. Los pisos alquilados declarados en el municipio de Madrid pasaron de 251.824 en 2019 a 300.447 en 2024: casi 49.000 viviendas más, un 19,3% de crecimiento.
Conviene no estirarlo más de lo que da. Que el parque declarado crezca no significa que haya más oferta disponible para quien busca, porque un piso alquilado con un contrato de hace cinco años no está en el mercado: está ocupado. Lo que este número desmiente es la idea de que el parque de alquiler de Madrid se esté vaciando. Lo que no dice es que sea fácil entrar en él.
Lo que se come del sueldo
Aquí es donde la estadística se cruza con la vida. El Banco de España, en los cuadros 2.5 y 2.6 del mismo informe, sitúa el esfuerzo medio de los hogares madrileños que viven de alquiler en el 31,6% de su renta neta, por encima de la media española del 26,7%. Y calcula que el 41,3% de esos hogares dedica más del 30% de su renta neta al alquiler. Cuatro de cada diez.
Y Madrid es, además, una comunidad de inquilinos más que la media: según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, en 2025 el 22,6% de los hogares madrileños vivía en alquiler a precio de mercado y otro 4,3% por debajo de mercado, un total del 26,9% frente al 20,2% de España. Casi siete puntos más.
Eso explica frases como esta, de una madrileña que fue inquilina durante veintitrés años en cinco barrios de la ciudad y que hoy es propietaria y cuenta las dos etapas: dice que vivió «en una situación precaria y gastando el 50% de mi sueldo solo en el alquiler, sin capacidad de ahorro». La mediana son 868,75 euros. Las medianas no viven en ninguna casa.
Y por qué no hay una salida pública que amortigüe esto tiene también cifra oficial: el preámbulo del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 reconoce que el parque de vivienda de titularidad pública en España «apenas alcanza las 318.000 viviendas», en torno al 1,7% de los hogares, y que el alquiler social total es del 3,5%, frente a cerca del 9% de media en la Unión Europea.
Qué hacer con esto, según de qué lado estés
Si vas a poner tu piso en alquiler, lo primero: el anuncio del vecino no es el mercado, es la petición del vecino. Lo que puedes consultar gratis y con datos oficiales es el rango que el sistema estatal asigna a tu vivienda concreta, en el buscador del Ministerio o en su calculadora del precio del alquiler. El resultado depende de la sección censal, la superficie, el año de construcción, la planta y el ascensor, así que métele los datos reales. Ese rango no te obliga a nada por sí mismo, pero te dice si lo que estás pensando pedir está dentro o fuera de lo que se paga en tu calle.
Si estás buscando piso, ese mismo rango te sirve para saber si lo que te piden está en la banda alta de la zona o fuera de ella. No es un argumento legal, es información. Y conviene saber que el dato es de 2024, así que en 2026 esperarás algo por encima.
Una advertencia final de honestidad: este artículo habla de precios, no de normas. El marco legal del alquiler ha cambiado varias veces en 2026, así que antes de redactar o firmar un contrato, y sobre todo antes de fijar la cláusula de actualización de la renta, mira la fecha de lo que estás leyendo y consúltalo con un abogado de arrendamientos. Las cifras de aquí son las oficiales de 2024, cerradas a 7 de julio de 2026.
Y si lo que de verdad estás decidiendo es si alquilar o vender, falta el otro número de la ecuación: cuánto vale tu vivienda hoy. La primera valoración en imoflow.es es gratuita.