Todo el mundo está hablando del decreto de vivienda del 7 de octubre por el alquiler: el tope del 2%, las prórrogas, las comisiones. Casi nadie ha leído su artículo 10.
Ese artículo no va de alquiler. Va de la plusvalía municipal, el impuesto que paga quien vende o hereda. Cambia los coeficientes con los que se calcula, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, y el cambio es brusco justo en el tramo de quien compró hace nueve o diez años. Si tienes una venta en marcha, esto te afecta antes que nada de lo otro.
¿Me conviene firmar antes del 1 de diciembre?
Si compraste hace nueve o diez años, probablemente sí. El artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre modifica los coeficientes máximos del artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y según la nota del texto consolidado del BOE produce efectos desde el 1 de diciembre de 2026. El coeficiente de 9 años pasa de 0,15 a 0,25 y el de 10 años de 0,12 a 0,22. Casi el doble.
Y en el otro extremo baja: el de 20 años o más pasa de 0,40 a 0,30. Así que no es «sube la plusvalía»: es que se redistribuye, y lo hace en contra de quien compró a mediados de la década pasada.
Cómo se calcula, en dos líneas
La plusvalía municipal no grava lo que ganas en la venta, grava el incremento de valor del suelo. Por el método objetivo, la base imponible es el valor catastral del suelo multiplicado por el coeficiente que corresponda a los años transcurridos desde la compra. Sobre esa base se aplica el tipo, y el Portal del Contribuyente del Ayuntamiento de Madrid lo dice sin ambigüedad: «en el Ayuntamiento de Madrid, para el año 2026, el tipo es del 29%».
El ejemplo que el propio Ayuntamiento publica da la escala del asunto: valor catastral del suelo de 35.000 euros, tres años de generación, coeficiente 0,14, tipo del 29% y bonificación del 95% por vivienda habitual del causante, resultado de 71 euros de cuota líquida.
Lo que el cambio significa en dinero
Pongamos un caso con números redondos, y conste que es un ejemplo: una vivienda con un valor catastral del suelo de 80.000 euros, comprada hace diez años.
- Con el coeficiente actual, 0,12: base de 9.600 euros, cuota al 29% de 2.784 euros.
- Con el coeficiente máximo nuevo, 0,22: base de 17.600 euros, cuota de 5.104 euros.
- Diferencia: 2.320 euros por firmar un mes después.
Y al revés, para quien lleva más de veinte años con la vivienda: con 0,40 la cuota de ese mismo caso serían 9.280 euros, y con 0,30 bajaría a 6.960. Ahí el calendario juega al contrario.
Las dos advertencias que convierten esto en una pregunta, no en una certeza
Vamos con ellas antes de que nadie firme nada con prisa, porque las dos son importantes.
Primera: el decreto fija máximos estatales, no la tabla de Madrid. El artículo 107.4 establece los coeficientes máximos que los ayuntamientos pueden aplicar; cada ayuntamiento tiene que recogerlos en su ordenanza fiscal. Así que antes de dar por hecho que «en Madrid sube el 1 de diciembre» hay que comprobar la ordenanza municipal actualizada. La norma existe y está identificada —la Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, con identificador ANM 2023\134 y nota oficial de «redacción vigente para el año 2026»—, pero su última actualización publicada es del 28 de diciembre de 2023, y el servidor municipal donde está alojada bloquea las descargas automáticas, así que no hemos podido leer su articulado. Conviene abrirla en un navegador o preguntar directamente al Ayuntamiento. Mientras no esté comprobado, lo honesto es decir que el máximo estatal sube y que lo que Madrid aplique depende de su ordenanza.
Segunda: el decreto está pendiente de convalidación. El artículo 86.2 de la Constitución da treinta días desde la promulgación, que fue el 6 de octubre, así que el plazo vence en torno al 5 de noviembre de 2026. Si el decreto cae, este cambio cae con él. Y no es hipotético: en 2026 el Congreso ha derogado tres paquetes de medidas de vivienda, el último dos días después de publicarse en el BOE. Lo contamos entero en «¿Está en vigor o no? El reloj de los decretos de vivienda acaba el 5 de noviembre».
Y por si crees que esto no pasa nunca: ya pasó en enero
Este es el segundo gancho del artículo, y está escrito en la propia web del Ayuntamiento de Madrid. Su tabla de coeficientes tiene literalmente dos bloques para el mismo año:
«Transmisiones producidas desde el 01 de enero de 2026 hasta el 27 de enero de 2026. Establecidos en el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre (artículo 18)». Y después: «Transmisiones producidas desde el 28 de enero de 2026. Los coeficientes anteriores fueron derogados según la Resolución de 27 de enero de 2026, del Congreso de los Diputados… Por lo tanto, la tabla vigente es la indicada en el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre».
Quien transmitió un piso en Madrid el 20 de enero de 2026 pagó con una tabla y quien lo transmitió el 28 pagó con otra. El mismo año, la misma ciudad, dos tablas, y el cambio lo provocó una derogación parlamentaria, no una decisión municipal. Si alguien te dice que estas cosas se anuncian con tiempo, ahí tienes el contraejemplo con el literal oficial.
Para situarte, estos son los coeficientes que Madrid aplica desde el 28 de enero de 2026, por años de generación: menos de 1 año y 1 año, 0,15; 2 y 3 años, 0,14; 4 años, 0,16; 5 años, 0,18; 6 años, 0,19; 7 años, 0,20; 8 años, 0,19; 9 años, 0,15; 10 años, 0,12; 11 años, 0,10; de 12 a 15 años, 0,09; 16 años, 0,10; 17 años, 0,13; 18 años, 0,17; 19 años, 0,23; y 20 años o más, 0,40.
La trampa de la que nadie te avisa: los dos métodos
Esto vale dinero y está publicado: hay dos formas de calcular la plusvalía, la objetiva por coeficientes y la directa o real, que compara el valor de adquisición con el de transmisión. Y la aplicación municipal calcula por las dos y te aplica la más favorable, pero solo si le das los datos.
El propio Portal del Contribuyente lo advierte: si presentas la autoliquidación por su aplicación web, «solo tendrás que incluir los valores de transmisión y adquisición… Si no aportas estos datos, el cálculo se hará únicamente con el método objetivo».
Dicho claro: quien no aporta las escrituras de compra y de venta paga por el método objetivo aunque el real le saliera más barato, y nadie se lo dice después. Si vas a autoliquidar, ten a mano las dos escrituras antes de empezar.
Y otro dato de la misma fuente que mucha gente ignora: si hay pérdidas no se paga, pero hay que declarar igualmente. «Es obligatorio que presentes una declaración en el Ayuntamiento de Madrid», dice el portal. No presentar porque «no he ganado nada» es un error, no un ahorro.
Si lo que vas a vender es un piso heredado
Dos cosas que cambian el cálculo y que conviene cruzar con el calendario.
La primera: existe una bonificación por heredar la vivienda habitual del causante, por tramos del valor catastral del suelo: 95% hasta 60.000 euros, 85% hasta 100.000, 70% hasta 138.000 y 40% por encima. No es automática: se entiende solicitada cuando se aplica el porcentaje en la propia autoliquidación. Quien no la aplica, la pierde.
La segunda: los pisos heredados suelen caer en los tramos largos de la tabla. Según el anuario 2025 de la estadística registral inmobiliaria, el periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas fue de 18,1 años, máximo de la serie. Si la vivienda lleva más de veinte años en la familia, el cambio del 1 de diciembre la movería del 0,40 al 0,30, es decir, a favor.
Qué hacer con esta información
- Cuenta los años exactos desde la fecha de adquisición que figura en tu escritura. El tramo lo determina ese número, y entre el 9 y el 11 hay mucha diferencia.
- Pide el valor catastral del suelo, que no es el valor catastral total. Es la base del cálculo objetivo.
- Haz las dos cuentas, la objetiva y la real, antes de decidir calendario de firma. Y si la real te favorece, lleva las escrituras a la autoliquidación.
- Y espera al 5 de noviembre antes de correr, porque el cambio del 1 de diciembre depende de que el decreto sobreviva a la votación.
Elegir el método de cálculo y el calendario de la firma es, literalmente, una decisión fiscal con varias miles de euros dentro. Esto lo mira un asesor fiscal con tus escrituras delante, no un artículo: aquí te damos las fuentes y los números publicados para que llegues a esa conversación sabiendo qué preguntar.
Y el otro número que necesitas para decidir si firmas en noviembre o esperas es cuánto vale tu vivienda hoy. La primera valoración en imoflow.es es gratuita.