Imagina que firmas unas arras la semana que viene. Un piso de 280.000 euros en Madrid, con un inquilino dentro que paga 1.200 euros y lleva ahí nueve años. El plan es sencillo: se le avisa, se va al vencimiento, y entras tú.
A partir del 15 de noviembre de 2026 ese plan tiene una factura que casi nadie ha mirado, y no la paga el vendedor. La paga quien compra. Está escrita en una línea del Real Decreto-ley 28/2026 que dice que la venta de la vivienda «no afectará al derecho del arrendatario a la indemnización», y que esa indemnización «corresponderá al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador».
Con esos números, la factura ronda los 14.400 euros. Y hay escenarios en los que es bastante más.
¿Puedo recuperar mi piso cuando acabe el contrato, y cuánto me cuesta?
Puedes, pero desde el 15 de noviembre de 2026 cuesta dinero salvo que estés en uno de cinco supuestos tasados. El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y obliga al arrendador que no prorroga a indemnizar al inquilino con el mayor de estos dos importes: doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en ella, calculada igual. Se paga en el momento de la entrega de la vivienda.
Con una renta de referencia de 1.200 euros, el suelo son 14.400 euros. Si el inquilino lleva quince años en la casa, son 18.000. La cuenta es una resta de dos opciones y gana la más alta.
Lo que cambia, pieza por pieza
El decreto toca solo un artículo, pero lo deja irreconocible.
Las prórrogas dejan de ser anuales. El texto dice que «el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica». Se acaba el esquema de prórrogas de año en año con techo de tres: pasan a ser bloques renovables de cinco o siete años, indefinidamente.
El preaviso del arrendador pasa de cuatro meses a seis. Literalmente, «al menos con seis meses de antelación». El del inquilino sigue en dos. La asimetría es deliberada.
No prorrogar tiene precio. Es la indemnización de arriba, y conviene entender de dónde sale la mensualidad: no es la renta que el inquilino paga hoy, es el valor superior del rango que el sistema estatal de referencia asigna a esa vivienda. En un contrato antiguo con renta baja, la indemnización puede calcularse sobre una cifra bastante mayor que el recibo mensual. Ese rango se consulta en el buscador del sistema estatal de referencia y en la calculadora oficial del Ministerio.
Y la deuda viaja con la venta. Es la línea del principio: la enajenación no afecta al derecho del inquilino, y la indemnización la debe quien compra y se subroga como arrendador. Si estás mirando un piso con inquilino dentro, esto no es letra pequeña: es parte del precio.
Los cinco casos en los que no se debe nada
El nuevo artículo 10.2 enumera cinco supuestos, y añade un requisito de forma que es tan importante como los supuestos mismos: todos ellos «deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso». Si no están en la carta, no están.
- Necesidad del arrendador persona física de ocupar la vivienda para sí, para familiares hasta el segundo grado o para su cónyuge. Con una trampa de plazo: si en tres meses la vivienda no se ocupa, la indemnización nace igual.
- Que el arrendatario «no haya habitado la vivienda arrendada durante más de seis meses en los doce anteriores» sin causa justificada.
- Que el arrendatario tenga otra vivienda apta en el mismo municipio.
- Que las partes firmen un contrato nuevo.
- Que el arrendatario rechace una oferta fehaciente de contrato nuevo.
El quinto tiene un detalle que afecta de lleno a Madrid y que ha pasado inadvertido: para que esa oferta valga, la renta que se ofrezca debe ajustarse a las reglas de contención del artículo 17.6 de la LAU «incluso cuando el inmueble no se ubique en una zona de mercado residencial tensionado». Es decir, por esta puerta el decreto importa la contención de rentas a todo el territorio para quien quiera usar esa salida. Madrid no tiene zonas tensionadas declaradas, y aun así ese límite se le aplicaría a la oferta.
El régimen transitorio, que es donde está la diferencia de miles de euros
La disposición transitoria única del decreto salva lo ya hecho: las comunicaciones de no prórroga realizadas antes de la publicación del decreto conservan su eficacia y no generan indemnización. Y si al vencimiento le quedan menos de seis meses, el preaviso del arrendador puede seguir siendo de cuatro.
Lo que esto significa en la práctica es que la fecha de tu carta decide la factura. Un preaviso enviado antes del 7 de octubre de 2026 y uno enviado en diciembre no viven en el mismo régimen. Por eso, si tienes un vencimiento cerca, lo primero no es decidir: es datar y acreditar lo que ya hayas hecho, con acuse de recibo.
Esto es un documento, no una conversación
Hay que decirlo sin adornos, porque es el punto donde más dinero se pierde: la notificación de preaviso es el documento que decide si hay indemnización o no hay ninguna. Tiene que llevar la causa expresa, detallada y por escrito, tiene que estar en plazo y tiene que poder acreditarse. Eso no se improvisa con una plantilla de internet. Lo redacta un abogado especializado en arrendamientos, y es de las pocas veces en que el coste de la consulta es trivialmente pequeño comparado con lo que está en juego.
Lo mismo vale para la otra cara. Si eres inquilino y recibes un preaviso con una causa que no reconoces, o sin causa alguna, conviene que alguien lo lea antes de que hagas la maleta.
Qué dice el sector, y por qué lo citamos
Las voces del lado propietario han sido duras, y son parte interesada: lo decimos porque hay que decirlo, no para descalificarlas. Un abogado del sector calificó la indemnización el 13 de octubre de «un sinsentido y una locura», y añadió sobre la prórroga por bloques: «Creo que lo que va a provocar esta medida si entra en vigor es que las rentas suban de forma inmediata». Otro, desde una agencia de alquiler, sostuvo a finales de septiembre que «la oferta después del 31 de diciembre de 2028 se quedaría en un tercio de la actual».
Son previsiones, no datos, y conviene tratarlas como tales. Lo que sí es un dato es la mecánica: a partir del 15 de noviembre, recuperar un piso alquilado sin una de las cinco causas tiene un coste cuantificable y conocido de antemano. Quien decida si alquila o no, lo hará sabiendo eso.
Si estás comprando un piso con inquilino, tres cosas que pedir
No es consejo jurídico, es sentido común documental. Antes de firmar nada:
- El contrato completo y su fecha de inicio real, porque de los años de residencia depende una de las dos ramas del cálculo.
- Cualquier comunicación de preaviso ya enviada, con su fecha y su acuse, porque si es anterior a la publicación del decreto cambia todo el escenario.
- El rango del sistema estatal de referencia para esa vivienda, porque es la base sobre la que se calcula la indemnización, y no coincide necesariamente con la renta que figura en el contrato.
Y después de tener los tres papeles, que un abogado te diga qué estás comprando exactamente. Puede ser una vivienda con una deuda latente de cinco cifras, y esa deuda no se descubre en la nota simple.
La advertencia obligatoria
Todo lo anterior es la norma a 15 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026 está pendiente de convalidación. El artículo 86.2 de la Constitución da treinta días desde la promulgación, que fue el 6 de octubre, así que el plazo vence en torno al 5 de noviembre, diez días antes de que el decreto llegue a entrar en vigor. En 2026 el Congreso ha derogado ya tres paquetes de medidas de vivienda, el último dos días después de publicarse.
Lo contamos con todas las fechas del BOE en «¿Está en vigor o no? El reloj de los decretos de vivienda acaba el 5 de noviembre». Es el artículo que conviene leer antes de tomar cualquier decisión basada en este.
Y si lo que estás valorando es si te interesa más vender el piso alquilado que pelearte con el calendario, el primer número que necesitas es cuánto vale hoy. La primera valoración en imoflow.es es gratuita.