Un propietario con un piso alquilado por 400 euros al mes contaba el año pasado cómo empezó lo suyo: «los primeros seis meses que dejaron de pagar el alquiler, me mandaban mensajes diciéndome que estamos arreglándolo con servicios sociales, que no sé qué, que no sé cuántos. Cuando pasaron esos seis meses y se dieron cuenta de que no les pasaba nada, tiraron para delante, les da igual». Cuando lo publicó un medio en diciembre de 2025, llevaba veintiséis meses sin cobrar.
Es la pregunta que decide si un pequeño propietario alquila o retira el piso, y casi nunca se contesta con el dato oficial. Vamos a contestarla con él, y también con los tres números que ningún artículo de parte publica porque incomodan a su bando.
Si mi inquilino deja de pagar, ¿cuánto tardo en recuperar mi casa?
La duración media del juicio verbal arrendaticio en Madrid fue de 9,7 meses en 2025, frente a 5,3 meses en 2019: un 83% más en seis años. En el conjunto de España, 9,2 meses en 2025 frente a 5,5 en 2019. Son datos del fichero de estimación de tiempos medios del Consejo General del Poder Judicial, fechado el 16 de abril de 2026.
Y con eso, Madrid ha cambiado de lado: en 2019 era más rápida que la media española y en 2025 es más lenta.
Lo que esa cifra no mide, y hay que decirlo antes de seguir
Dos advertencias, porque sin ellas el número engaña.
La primera: esos 9,7 meses miden solo la fase declarativa en primera instancia. No incluyen el lanzamiento, ni un posible recurso. Desde la demanda hasta tener las llaves en la mano, el tiempo real es mayor, y el dato oficial de ese recorrido completo no está publicado. No lo tenemos y no lo vamos a estimar.
La segunda la pone el propio Consejo en el fichero: es una estimación hecha con un modelo matemático y «nunca se debe de tomar como orientativa para la duración real de un asunto concreto». Sirve para saber cómo está el sistema, no para que calcules tu caso. Tu caso depende del juzgado, de la carga de ese juzgado y de lo que haga la otra parte.
Dónde está el atasco: no es el cerrajero
Este es el dato que reordena el debate. Una vez que el lanzamiento está decretado, se materializa en 9,1 días de media, según el informe anual de estadística judicial del Consejo. Nueve días. El tiempo no se pierde en la ejecución: se pierde esperando sentencia.
Para calibrar la escala del problema judicial español, el mismo fichero de duraciones da la ejecución hipotecaria en Madrid en 41,4 meses. Tres años y medio. El arrendamiento, con sus 9,7 meses, está entre los procedimientos civiles rápidos del cuadro, lo cual dice más del cuadro que del arrendamiento.
A cuánta gente le pasa, con números
En la Comunidad de Madrid se practicaron 2.267 lanzamientos en 2025, de los cuales 1.931 derivaban de la Ley de Arrendamientos Urbanos —el 85,2%— y 252 de ejecución hipotecaria. Madrid concentra el 9,2% de los lanzamientos de España y la cifra baja un 17,7% respecto a 2024, cuando fueron 2.756. Está en las hojas de lanzamientos del informe trimestral del Consejo publicado el 22 de junio de 2026.
En el primer trimestre de 2026, según la nota del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, fueron 582 lanzamientos, un 17,1% menos, con 454 por arrendamiento y 107 hipotecarios. Conviene saber que ese 454 lleva asterisco de «dato estimado» en el fichero oficial: no es una medición, y quien lo publique debería decirlo.
Tres contrapesos que no salen en los titulares
Van los tres porque los tres están en la misma fuente oficial y los tres corrigen un relato que circula.
Uno. El impago es diez veces el problema judicial de la ocupación ilegal. En la hoja de verbales posesorios por ocupación, Madrid registra 190 asuntos en 2025 y 28 en el primer trimestre de 2026. Frente a 1.931 lanzamientos por arrendamiento. Si alguien quiere ayudar de verdad al pequeño propietario madrileño, el expediente urgente es el impago, no el que ocupa los platós.
Dos. La «moratoria» que paraliza los desahucios se concede poco. Con la última foto fiable, el cuarto trimestre de 2025 con Madrid completo, de 319 peticiones de suspensión resueltas se acordaron 53: el 16,6%. En el conjunto de España, 472 de 2.559, el 18,4%. Es decir, más de ocho de cada diez peticiones de suspensión por vulnerabilidad se deniegan, y está en el anexo de suspensión de lanzamientos del fichero del Consejo.
Tres. Hasta las estadísticas oficiales se equivocan, y conviene comprobarlas. La nota de prensa anual del Consejo titula 25.540 lanzamientos nacionales en 2025. Sumando los cuatro trimestres de su propia hoja de cálculo —7.334, 6.960, 4.839 y 5.407— salen 24.540, y la cifra cuadra con el desglose por causa. Mil de diferencia. Varios medios replicaron el titular y alguno dio la cifra correcta. Lo decimos porque si vas a tomar una decisión con un dato, merece la pena sumar la tabla.
Por la misma razón, no vas a leer aquí la caída del 45,4% del primer trimestre de 2026 que circuló: está contradicha dentro del propio informe, donde una cifra parcial supera el total publicado. Y la caída de suspensiones en Madrid de ese trimestre tampoco sirve, porque la nota al pie reconoce que no se pudo disponer de la información del Tribunal de Instancia de Madrid. Es un artefacto estadístico, no un fenómeno.
Cuánto dinero se pierde
La única cifra agregada que hemos encontrado viene de la patronal del seguro, que es parte interesada y lo decimos. Sobre una muestra de 72.149 siniestros de una decena de aseguradoras entre agosto de 2023 y julio de 2024, la indemnización media por impago fue de 3.299 euros, y en los casos extremos de 13.658. Los daños al inmueble, 298 euros de media y hasta 3.247 en los graves. En el reparto territorial de esos siniestros, Barcelona concentra el 30% y Madrid el 17%.
A eso hay que sumarle lo que el propietario sigue pagando mientras no cobra, y que no aparece en ninguna estadística. Lo resumía una propietaria jubilada en 2024: «Nos debe 15.000 euros y, encima, tenemos que pagarle el agua, la basura, la comunidad, el IBI...».
Qué se puede hacer de verdad
Sin vender humo, porque aquí hay poco margen para la magia.
Antes de firmar. El estudio de solvencia previo es la única herramienta que actúa antes del problema, y la que más efecto tiene. Después, la ley limita lo que puedes exigir: la fianza en metálico es de una mensualidad en vivienda y la garantía adicional no puede exceder de dos, según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tres mensualidades es el techo, y conviene saberlo antes de pedir cinco.
Durante. La vía extrajudicial sigue siendo, en tiempo y en dinero, la más eficaz: un acuerdo de salida con fecha cerrada puede valer más que una sentencia a nueve meses. Y la enervación, el impago subsanado antes del juicio, tiene reglas y plazos propios que conviene conocer antes de rechazar un pago parcial.
Y cuándo hace falta abogado. Desde el primer impago documentado, no cuando llevas seis meses. La demanda de desahucio por falta de pago tiene requisitos formales que, mal cumplidos, cuestan meses: y esos meses, a la vista de los 9,7 de media, son el coste real del asunto. Esto no es un trámite que se haga con una plantilla.
Una nota de método
Los datos de este artículo están cerrados a 22 de junio de 2026, fecha del informe trimestral del Consejo General del Poder Judicial del que salen las cifras de lanzamientos. El Consejo publica cada trimestre, así que estas cifras se refrescan varias veces al año y esta pieza se actualizará con ellas.
Y si lo que estás sopesando es si alquilar o vender, el número que falta es cuánto vale tu piso hoy. La primera valoración en imoflow.es es gratuita.